Trao đổi với một số đội nhóm đầu tư tại thị trường phía Nam, có thể thấy nhu cầu tìm kiếm và mức độ quan tâm đến nhà đất bật tăng, nhất là với đất nền.
Lượng quan tâm tăng trở lại
Trong cuộc trò chuyện mới đây với người viết, ông Phương, chủ một doanh nghiệp môi giới địa ốc tại TP.HCM cho biết, ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Giáp Thìn, doanh nghiệp ông đã nhận được “đơn đặt hàng” từ một nhóm nhà đầu tư yêu cầu tìm kiếm “số lượng không hạn chế các lô đất nền ở gần khu vực đường vành đai 3 TP.HCM và xa hơn là các tỉnh Long An, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh”. Nhóm này đưa ra yêu cầu khá dễ tính là “đất phải có sổ, vị trí cạnh các tuyến đường đang được quy hoạch, gần các khu công nghiệp hay khu dân cư”, còn diện tích, hướng… đều có thể thương lượng.
“Những đơn đặt hàng dạng này bắt đầu xuất hiện từ giữa tháng 1/2024, cho thấy người cầm tiền bắt đầu sốt ruột săn tìm những quỹ đất đẹp, nhất là trước quy định siết chặt tình trạng phân lô bán nền ở đô thị từ năm 2025, họ bắt đầu chủ động tìm kiếm đất nền có pháp lý rõ ràng để tích lũy”, ông Phương nói đồng thời cho biết thêm, từ cuối năm ngoái, loại hình này dù không được rầm rộ nhưng giao dịch đã có sự cải thiện đáng kể, tỷ lệ môi giới thành công tăng nhiều.
Theo dữ liệu mới nhất của chuyên trang Batdongsan, 2 tháng đầu năm 2024, các giao dịch bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM, đất nền dân cư và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư.
Riêng trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tăng 71%; ở TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71 - 73% đối với đất nền, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư.
Những dữ liệu trên phần nào phản ánh nhu cầu sở hữu bất động sản của nhiều người dân tăng trở lại, mặc dù thị trường không còn xảy ra sốt đất như đầu năm 2022. Báo cáo chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan cũng chỉ ra, có đến 65% người được hỏi có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, tỷ trọng mua để đầu tư chiếm 60% và đất nền vẫn là loại hình được người mua tương lai quan tâm nhiều nhất.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam đánh giá, động thái đi săn đất của nhà đầu tư được xem là vừa tranh thủ thời gian thị trường bắt đầu hồi lại, dễ thương lượng mua, vừa đón đầu cơ hội trước khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thực thi và khả năng lớn sẽ làm thay đổi mặt bằng giá của mọi loại hình bất động sản.
Một trong những vấn đề được nhiều nhà đầu tư bất động sản quan tâm là câu chuyện giá bán bất động sản sẽ tăng - giảm ra sao sau khi 3 sắc luật lớn có liên quan được thực thi cùng một thời điểm. Trên thực tế, chưa từng có tiền lệ các luật mới có liên quan nói trên được thông qua mà giá bất động sản sẽ giảm. Với nhiều thay đổi mang tính quyết định của Luật Đất đai 2024, việc giá bất động sản sẽ tăng trở lại từ năm 2025 là điều đã được dự báo trước.
“Theo tìm hiểu của tôi với hơn 10 đơn vị kinh doanh đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, các doanh nghiệp đều chia sẻ đầu năm nay số lượng giao dịch đất nền tăng lên. Trong đó, hầu hết tập trung vào những lô đất có pháp lý chuẩn, mức giá dưới 2 tỷ đồng, nằm trong bán kính 60 km xung quanh TP.HCM”, ông Tuấn nói.
Thực tế, trong báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra giao dịch đất nền đã có sự tăng trưởng tích cực nửa cuối năm ngoái. Cụ thể, quý IV/2023, cả nước có khoảng 27.590 giao dịch đất nền thành công, lũy kế 6 tháng cuối năm 2023, lượng giao dịch đất nền tăng 28,4% so với nửa đầu năm. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, giai đoạn này, giao dịch nhà đất có sự cải thiện rõ nét, tăng mạnh nhất ở loại hình đất nền bao gồm cả đất thổ cư và đất dự án.
Cần thêm thời gian hồi phục
Việc xuất hiện các chỉ báo tích cực về sự quan tâm của các nhà đầu tư cho thấy, đất nền vẫn là một phân khúc đầy tiềm năng. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của ông Phương, thị trường khó sốt trở lại trong một sớm một chiều vì “giá chưa giảm đủ hấp dẫn đa số nhà đầu tư và nguồn cung lớn hơn do các công trình hạ tầng lớn ngày càng làm phát lộ các thị trường mới, nguồn cung mới”.
Theo dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, tính đến cuối năm 2023, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10 - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13 - 17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội - ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12 - 19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.
Hiện mặt bằng giá đất nền TP.HCM đạt trung bình 74,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37,5 triệu đồng/m2. Trong khi tại Đồng Nai, giá đất nền cao nhất vào mức 56,4 triệu đồng/m2, thấp nhất 9,2 triệu đồng/m2. Tại Long An, mặt bằng giá đất nền cao nhất là hơn 60 triệu đồng/m2, thấp nhất 16,4 triệu đồng/m2. Còn ở Bình Dương, hiện giá đất nền dự án khoảng 23 triệu đồng/m2, thấp nhất 12,2 triệu đồng/m2. Riêng ở Tây Ninh mặt bằng giá đất nền còn khá thấp vào khoảng 5,7 - 7,5 triệu đồng/m2…
“Làn sóng giảm giá này với người bán đã là giảm sâu nhưng với người mua thì chưa đáng kể. Do từng bị thổi giá sau những cơn sốt đất trước đó, nên người mua vẫn còn tâm lý hoài nghi, sợ mua hớ”, ông Phương nhận định thêm.
Theo đánh giá của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động trong thời gian tới. Thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.
Chưa kể, quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo tiếp tục giảm.
Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ, tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.