Từng là phân khúc đầu tư “vua” nhưng trong giai đoạn thị trường trầm lắng, đất nền lại là phân khúc “đóng băng” giao dịch, giá giảm mạnh. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, đất nền đang là phân khúc ghi nhận tốc độ phục hồi nhanh cả về giao dịch và giá.
Đi gom đất nền trở lại
Ra Tết, một nhóm đầu tư ở Hà Nội chia sẻ đã gom được 3 lô đất tại Hoài Đức, Sơn Tây, Hòa Lạc. Đại diện nhóm này cho biết, cả nhóm đã đi tìm kiếm từ giữa năm ngoái khi xuất hiện nhiều thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giá. Thực tế, nhiều lô báo cắt lỗ nhưng giá vẫn chưa hợp lý nên cả nhóm đã chờ đợi, đến gần cuối năm 2023 mới xuống tiền.
“Nhóm tôi có gom được 1 lô chủ cắt lỗ đến 30% so với lúc mua vào. Tiêu chí của chúng tôi là vị trí đẹp, pháp lý chuẩn, giá tốt”, đại diện của nhóm đầu tư này chia sẻ.
Không chỉ các nhóm đầu tư, một số nhà đầu tư nhỏ lẻ có tầm tài chính 1-2 tỷ cũng nhập cuộc, tìm hiểu thị trường đất nền khi lãi suất xuống thấp, giá chung cư nội đô tăng cao.
Anh Xuân Phương (Hà Nội) nhờ môi giới đất nền tìm kiếm đất vùng ven Hà Nội - những nơi từng là tâm điểm "sốt đất", có quy hoạch. “Giá những khu vực đó bị đẩy lên khá cao thời gian trước. Nhưng thị trường trầm lắng, giá đã giảm. Lúc này, cơ hội cho nhà đầu tư xuất hiện bởi dài hạn vẫn còn dư địa tăng do những nơi này đều có quy hoạch”, anh Phương chia sẻ.
Một chủ một văn phòng bất động sản ở Hà Nội cho biết, ra Tết, văn phòng của anh nhận được nhiều lời ủy thác của nhà đầu tư muốn gom đất một số huyện vùng ven trung tâm Hà Nội và cả ở các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang...
Đất nền tăng trở lại
Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn. Nhu cầu tìm mua bất động sản trên toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng tin đăng bán cũng tăng 52%, theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường.
Về thị trường đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, thị trường này bắt đầu ngưng giảm, có dấu hiệu đi lên, đặc biệt ở phân khúc khoảng 2 tỷ đồng được quan tâm nhiều nhất.
Theo vị này, mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%. Thị trường trung tâm và vùng ven Hà Nội đã có những dấu hiệu hồi phục rõ ràng hơn. Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý 1/2023. Tuy nhiên, những thị trường lân cận như Hải Phòng, Hưng Yên… vẫn đang tiếp tục đi ngang, chờ đợi cơ hội, đặc biệt sau khi Luật Đất đai thông qua.
Còn tại TP.HCM, thị trường đất nền và tìm kiếm đất nền ngưng đà giảm. Thay vì xu hướng đi xuống, hầu như toàn bộ thị trường xung quanh TP.HM như Quận 9, Củ Chi, Hóc Môn, Thủ Đức… bắt đầu có xu hướng đi lên. Tuy nhiên, thị trường cần thêm thời gian để hình thành lượng hồi phục hình chữ U.
Theo ông Tuấn, khảo sát thực tế từ thị trường, trong 3 tháng qua, trừ thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, giao dịch đất nền có sự tăng trưởng rõ nét. Theo thông tin từ nhiều đơn vị môi giới phân khúc này, đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư "tay to" đổ về TP.HCM và các khu vực vùng ven.
Chỉ trong vài tuần qua, nhiều sàn môi giới “chốt deal” thành công hàng chục sản phẩm đất nền tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, Long An đang là địa phương ghi nhận biến động sức mua mạnh nhất và sóng săn đất nền giá rẻ tại đây đang lên khá cao.
Theo vị này, hiện nay giá đất nền vẫn đang ổn định, nhưng càng về cuối quý 1, số lượng các nhà đầu tư có sẵn tiền đi gom hàng và đi tìm mua đất nên càng nhiều lên. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó.
Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn.
“Mùa xuân” của đất nền đang đến sớm hơn so với kỳ vọng
Lý giải về việc nói “đất nền ngừng giảm”, ông Tuấn đưa ra 3 động lực.
Thứ nhất, đất nền có tính chu kỳ. “Nếu chúng ta nhìn lại xu hướng tìm kiếm thị trường đất nền, tháng 3 và tháng 5 sẽ là thời điểm thị trường tìm kiếm đất nền rất nhiều. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, khi mà Luật Đất đai được thông qua, Luật kinh doanh bất động sản đã có những thông tin liên quan đến hạn chế phân lô bán nền ở một số loại hình đô thị loại II, III. Nhu cầu tìm kiếm đất nền tiếp tục có dấu hiệu tăng lên trong tháng 3 này. Và chu kỳ tháng 9, người người tìm kiếm cũng khá cao”, ông Tuấn chia sẻ.
Thứ hai, một số khu vực đã có điều chỉnh liên quan đến giá. Mặc dù trong thời gian vừa qua, thị trường gặp phải rất nhiều những vấn đề liên quan đến nguồn vốn, lãi vay. Tuy nhiên, thị trường miền Bắc vẫn tiếp tục tăng giá, trong khi đó sự điều chỉnh chủ yếu đến từ thị trường miền Trung và thị trường miền Nam. Một số khu vực điều chỉnh 20% giá so với thời điểm cao nhất như Vũng Tàu, Long An.
“Có thể thấy, thị trường đất nền TP.HCM, các tỉnh miền Nam, đặc biệt một số thị trường có câu chuyện liên quan đến hạ tầng hồi phục nhanh hơn”, ông Tuấn cho biết.
Ông Đinh Minh Tuấn nhìn nhận, cuối năm 2023 khi nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, Batdongsan.com.vn từng dự báo đất nền sẽ là một trong số những phân khúc phục hồi chậm và cần nhiều thời gian để lấy lại thanh khoản so với căn hộ, nhà riêng và nhà mặt phố.
Cụ thể, theo khảo sát đối với người tiêu dùng vào năm 2023, đa phần môi giới, các đơn vị kinh doanh thị trường này cho rằng, thị trường đất nền sẽ quay trở lại vào cuối 2024 - đầu năm 2025. Trong khi đó, 31% người dùng cho rằng, thị trường đất nền sẽ quay trở lại sớm hơn vào quý 1/2024.
"Dựa trên những dữ liệu đầu năm nay, có thể nhận thấy, thị trường đất nền sẽ quay trở lại sớm hơn so với kỳ vọng của người tiêu dùng và dự báo của các đơn vị kinh doanh phân khúc đất nền”, ông Tuấn nhận định.
Thứ ba, sự thay đổi liên quan đến pháp lý, lãi suất cũng như quy định siết phân lô bán nền cũng sẽ làm cho thị trường đất nền tích cực.
“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”, ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cũng đưa ra quan điểm tương tự khi cho rằng Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền.
Theo ông Thắng, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.
"Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Thị trường đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định và bền vững", ông Thắng nhận định.