Nhà đầu tư “nghía” đất sào
Nhiều lô đất nông nghiệp, đất vườn tại Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Phước… vẫn rao bán lỗ từ 10-40% (tuỳ lô, vị trí). Cùng với đó, một số nhóm đầu tư “tay to” âm thầm tìm mua đất sào kì vọng đón đầu nhu cầu có thể “bật tăng” trong giai đoạn tới, nhất là khi các Luật mới có hiệu lực từ 1/8.
Chia sẻ mới đây, một nhà đầu tư hiện đang sống tại Tp.HCM cho biết, nhóm đầu tư của anh đã bắt đầu tìm kiếm các mảnh đất sào tại khu vực Cẩm Mỹ, Định Quán (Đồng Nai) từ đầu năm 2024. Gần đây nhất, nhóm anh xuống tiền một lô đất hơn 2 sào nam bộ (tương đương hơn 2.000m2) tại Định Quán với giá gần 2 tỉ đồng. Lô đất này so với thời điểm cuối năm 2021 đã giảm trên 20%.
Anh B, một môi giới bất động sản cho biết, hiện nhà đầu tư liên hệ tìm đất vườn, đất nông nghiệp tỉnh lân cận Tp.HCM đã có dấu hiệu tăng lên. Một số nhà đầu tư có nhu cầu mua các lô diện tích lớn, có vị trí gần đường và giá tốt. Cũng theo môi giới này, nhà đầu tư khá kỹ tính trong việc lựa chọn. Trước đây khi thị trường đất nông nghiệp, đất vườn nóng sốt, việc mua bán diễn ra nhanh chóng. Nhiều lô đất giá cao vẫn được nhà đầu tư ôm vào. Hiện nhà đầu tư rà kỹ từng khu vực, lô đất. Nhiều người hỏi thông tin khá nhiều nhưng không mua, ngay cả khi mức giá đưa ra rất tốt so với thời điểm trước.
Theo ghi nhận, thị trường đất tỉnh lân cận Tp.HCM đang xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024. Một số khu vực tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên cũng đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom. Thậm chí, thị trường xuất hiện các các cá nhân, nhóm, mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao.
Nhìn thấy cơ hội, nhưng không dễ
Đất nông nghiệp từng có thời điểm đem lại siêu lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nếu thành công phân lô lên đất thổ cư thì mức giá tăng bằng lần trong khoảng thời gian ngắn.
Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8, trong đó có những có những quy định mới về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Cụ thể, Luật mới đưa ra các quy định rõ ràng hơn về quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm việc bảo vệ quyền lợi của người dân về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp. Căn cứ theo khoản 1 Điều 96: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Tương tự tại khoản 6 Điều 111, “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định, mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”. Điều này có thể làm tăng sự tin tưởng của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nông nghiệp, từ đó thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 có các chính sách khuyến khích việc tích tụ, tập trung đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Việc cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng có vốn, năng lực và kỹ năng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một điểm mới của Luật. Việc này sẽ giúp nhà nước thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại, nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất, hướng đến mô hình nông nghiệp sạch, nông nghiệp sinh thái bền vững.
Những thay đổi này khiến phân khúc đất nông nghiệp được dễ dàng tiếp cận hơn đối với các tổ chức, cá nhân so với luật đất đai 2013. Luật đất đai 2024 giúp khai thác hiệu quả đất đai, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp đem lại sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị đồng thời quy định này tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu của người dân về chỗ ở.
Thế nhưng, một số nhận định lo ngại rằng, khi hai quy định này cùng có hiệu lực, khả năng tồn tại rủi ro tiềm tàng về vấn nạn “đầu cơ” là rất lớn. Khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.
Kể từ ngày 1/8, đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, thì được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Các điều kiện để chuyển mục đích vẫn khá chặt chẽ.
Chưa kể, theo quy định của Luật đất đai, đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng, và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Như vậy, những quy định trên khiến nhà đầu tư một khi đã mua đất nông nghiệp thì phải tính toán đưa vào sử dụng, việc bỏ hoang lâu ngày sẽ đứng trước nhiều rủi ro về pháp lý.
Nhìn chung, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất nông nghiệp tại các khu vực hầu như đã đội lên cao. Đến nay, khi đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn 3-5 năm. Lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng trong ngắn hạn. Chưa kể, để chọn được đất nông nghiệp tốt, khách sẽ phải mất nhiều thời gian tìm hiểu, thiếu kinh nghiệm rủi ro là rất lớn.