Trải qua năm 2023 đầy thách thức, thị trường bất động sản được dự báo khó có thể bùng nổ trong năm 2024 nhưng sẽ dần đi vào ổn định. Các phân khúc đất nền, chung cư và bất động sản công nghiệp dự báo tiếp tục là kênh đầu tư bền vững, đi đầu xu hướng trong năm nay.
Bước sang 2024, thị trường bất động sản sẽ còn đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng thị trường gần như đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra. Mặc dù, chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024 nhưng đây chính là "nền móng" cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đang chuyển mình, bước qua cánh cửa mới cũng là lúc mang lại nhiều cơ hội cho người mua và nhà đầu tư.
Giai đoạn khó khăn nhất đã qua, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng trở lại
Trong những tháng đầu năm 2024, nhu cầu tìm kiếm bất động sản có dấu hiệu bất ngờ tăng trở lại. Những tín hiệu tích cực từ chính sách tháo gỡ vướng mắc của Chính phủ cũng với chính sách giảm lãi suất của các nhiều ngân hàng gần như đã vực dậy niềm tin của doanh nghiệp và người dân, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2024 với tâm thế kỳ vọng vào đà phục hồi.
"Đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực khi số lượng giao dịch, lượng cung có sự tăng trưởng từ quý 4/2023 so với quý 2, và quý 3/2023", TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết. Ông cũng đưa ra dự báo bắt đầu từ quý 2/2024, thị trường bất động sản sẽ phục hồi tích cực hơn.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), 2 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản cả nước và TP. HCM tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng vững chắc hơn. Với đà phục hồi như hiện tại, HoREA đánh giá thị trường bất động sản sẽ trở lại hoạt động bình thường và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm 2024, tạo đà để phát triển mạnh mẽ hơn kể từ đầu năm 2025 trở đi.
Bên cạnh các dự báo về tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản trong năm nay thì nguồn dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản toàn quốc bắt đầu đi lên từ ngày mùng 2 Tết và giữ nhịp tăng khá mạnh, đến ngày mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần trước Tết.
So với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm nay có những dấu hiệu tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng ghi nhận tăng 52%.
Một báo cáo khác nghiên cứu chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 cũng chỉ ra, có đến 65% người được hỏi cho biết họ vẫn dự định mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, tỷ trọng mua với mục đích đầu tư chiếm đến 60%.
Như vậy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ổn định trong dài hạn, đặc biệt khi thị trường đang chuẩn bị bước vào một chu kỳ bứt phá mới. Tuy nhiên, nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thường trong tâm thế không chờ đến lúc thị trường hoàn toàn hồi phục mới nhập cuộc, họ có khả năng tìm kiếm các miền đất hứa để sở hữu mức giá bất động sản ổn định, thậm chí là thấp so với tiềm năng khu vực.
Triển vọng Đất nền, căn hộ chung cư và bất động sản công nghiệp
Chuyên gia gợi ý có 3 kênh đầu tư dự báo sẽ được quan tâm, hút vốn trong năm nay, bao gồm đất nền, chung cư và bất động sản công nghiệp.
Với đất nền, đây là phân khúc giảm giá mạnh nhất trong năm qua (mức giá gần như đã quay về giá trị thực) nhưng cũng là phân khúc mang lại cơ hội lớn sắp tới cho nhà đầu tư, nhất là sau đại dịch, tình hình kinh tế dần ổn định trở lại. Sở dĩ loại hình đất nền luôn tạo được sức hút và mang lại lợi nhuận cao bởi tính pháp lý, cũng như là thuận tiện trong các hoạt động giao dịch mua bán, cơ hội đầu tư và tiềm năng thị trường ổn định.
Nếu tìm kiếm, sàng lọc kỹ, nhà đầu tư còn có thể mua được bất động sản giá tốt, thấp hơn khoảng 10-15% so với cuối năm 2021. Thực tế diễn ra tại TP HCM, thời gian vừa qua, nhiều chủ nhà quá tải áp lực tài chính đã chấp nhận bán với giá cách đây 3-4 năm.
Cùng với đó, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm xuống thấp, kéo theo đó là lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức tốt (dưới 10% một năm cố định trong 2-3 năm), nhà đầu tư có thể kỳ vọng khi hết ưu đãi lãi suất, thị trường cũng đã phục hồi và tăng trưởng trở lại vào giai đoạn 2026-2027. Về lâu dài, mua đất nền vẫn là kênh giữ tiền tốt và tăng trưởng giá khá ổn định.
Mặt khác, nếu xét về tính thanh khoản, đầu tư đất nền còn vượt trội hơn cả phân khúc căn hộ chung cư. Qua đó thấy rằng, đất nền không chỉ sẽ trở thành kênh đầu tư an toàn, mà còn là sản phẩm có khả năng sinh lời cao trong thời gian ngắn nếu nhà đầu tư “mát tay”.
Nếu trước đây đất nền được coi là một loại tài sản "gà đẻ trứng vàng", để lâu càng có giá, còn các loại căn hộ chung cư, nhất là dòng sản phẩm chung cư có thời hạn khi sử dụng lâu sẽ mất giá, bán lại thậm chí chịu"lỗ". Thì đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam lại chứng kiến giá căn hộ chung cư không ngừng "dựng đứng", xu hướng trở thành một loại tài sản có thể đầu tư, sinh lời ngang với đất nền. Đây còn là phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm 2024, với tổng lượng căn hộ dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm trước.
Thời điểm 4-6 năm trước, chỉ cần giá 1-3 tỷ, tức khoảng từ 27-28 triệu đồng/m2 đã có thể mua được căn hộ như ý, rộng rãi cho cả gia đình sinh hoạt. Nhưng đến nay, do khan hiếm nguồn cung trên thị trường, mức giá trung bình căn hộ đã lên tới 47-50 triệu đồng/m2, thậm chí có thể lên tới 60-80 triệu/m2 cho căn hộ cao cấp. Không chỉ vùng nội đô, ngay cả vùng ven, ngoại thành, giá chung cư cũng bất ngờ tăng nhanh không kém. Chưa kể đến các căn hộ đã qua sử dụng cũng đồng loạt đẩy giá lên cao.
Lý giải về việc này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, có tới 70% các dự án vướng mắc, ách tắc về pháp lý, khiến hầu như không có thêm nguồn cung mới. Chính vì vậy, giá nhà chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua.
Một nghiên cứu khác của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cũng chỉ ra, những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng lên đến hai chữ số. Chỉ tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm % so với hồi đầu năm.
Ghi nhận tại khu vực TP. HCM, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, và gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân.
Chưa có dấu hiệu dừng lại, VARs dự báo giá bán căn hộ sẽ tiếp tục xu hướng tăng cho đến khi có nhiều hơn nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Như vậy, trước bối cảnh giá căn hộ liên tục leo thang, định kiến mua bán, sở hữu căn hộ chung cư là "tiêu sản" không còn phù hợp, mà đây đích thị là tài sản sinh lời bền vững.
Năm 2023, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì vị trí đầu bảng khi Việt Nam tiếp tục là căn cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của thế giới khi thu hút hàng loạt các "ông lớn" đổ về, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao. Năm vừa qua, cả nước có thêm 7 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 13 khu công nghiệp trong quá trình xây dựng. Trong đó có nhiều "đại bàng" lớn đến từ Hong Kong và Đài Loan (Trung Quốc).
Tính đến nay các khu công nghiệp, khu kinh tế tại Việt Nam đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước (DDI) và trên 11.200 dự án đầu tư nước ngoài (FDI) còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Trung bình hàng năm, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây. Nguồn lực FDI đã và đang trở thành thành phần quan trọng của nền kinh tế và mang lại những dấu ấn tích cực, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế, xã hội Việt Nam.
Trong 10 năm tới, Việt Nam dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000 ha đất dành cho khu công nghiệp, với khoảng 558 khu công nghiệp trên cả nước, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay. Ngoài ra, nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo.
"Đáng chú ý, Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia được nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ... sẽ là khách hàng tiềm năng của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Điều này sẽ giúp cho vốn FDI trong các khu công nghiệp, khu kinh tế tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Dự kiến trong năm 2024, vốn FDI trong các khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho hay.
Thêm vào đó, hiện Việt Nam đã bắt đầu chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới và bất động sản các khu công nghiệp khi liên tiếp rót vốn đầu tư và đưa vào sử dụng hàng nghìn km đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế - văn hóa thuận tiện giữa các vùng trong nước.
Ngoài ra, dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp ngày càng được cải thiện.
Nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam. Đồng thời, nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.
Hơn nữa, quy hoạch nhiều tỉnh, thành giai đoạn 2021 - 2030 đã được thông qua sẽ giải quyết phần nào các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý cho các khu công nghiệp. Những yếu tố này sẽ giúp bất động sản khu công nghiệp năm 2024 tiếp tục duy trì vị thế và tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ.