Luật sư Trần Xuân Tiền - Trưởng Văn phòng luật sư Đồng đội cho biết những điểm mới cụ thể về điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ theo Luật Đất đai 2024:
1. Mở rộng đối tượng được cấp Giấy chứng nhận: Trước đây, để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, Điều 138 Luật Đất đai 2024 mở rộng đối tượng, bao gồm cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng ổn định và không vi phạm pháp luật về đất đai. Điều này tạo điều kiện cho nhiều người dân, nhất là ở khu vực nông thôn, nơi việc chuyển nhượng đất đai thường diễn ra không có giấy tờ chính thức, có cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất của mình.
2. Đơn giản hóa điều kiện chứng minh nguồn gốc đất:
- Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ nhưng:
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai, tức là không lấn chiếm đất công, không sử dụng đất sai mục đích.
+ Đã sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014.
+ Được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp.
Nếu đáp ứng các điều kiện này, người sử dụng đất có thể được xem xét cấp sổ đỏ. Đây là sự thay đổi lớn so với các quy định trước đó, giúp người dân dễ dàng hợp thức hóa đất đai hơn, đặc biệt là đối với những trường hợp đất sử dụng lâu dài, không có tranh chấp.
3. Loại bỏ yêu cầu về việc giao đất phải đúng thẩm quyền:
- Một điểm mới quan trọng khác là Điều 140 Luật Đất đai 2024 không còn yêu cầu bắt buộc đất phải được giao đúng thẩm quyền như quy định trước đây. Điều này có nghĩa là nếu đất được giao hoặc mua bán qua hình thức không chính thức (như hợp đồng viết tay, trao đổi trực tiếp không có sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền), người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ, miễn là đất không có tranh chấp và không vi phạm pháp luật.
- Trước đây, những người sử dụng đất có nguồn gốc từ việc giao đất không đúng thẩm quyền rất khó khăn trong việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất, nhưng quy định mới này đã mở ra cơ hội cho nhiều trường hợp hơn.
4. Giảm các rào cản pháp lý về tranh chấp và quy hoạch: Điều 141 Luật Đất đai 2024 cũng quy định linh hoạt hơn về vấn đề tranh chấp và quy hoạch. Trước đây, nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch hoặc đang có tranh chấp, người dân sẽ khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, quy định mới cho phép những trường hợp đất không thuộc quy hoạch cấm hoặc tranh chấp không đáng kể cũng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Đơn giản hóa thủ tục và hồ sơ xin cấp sổ đỏ: Ngoài việc nới lỏng điều kiện, Luật Đất đai 2024 cũng có các quy định nhằm đơn giản hóa thủ tục xin cấp sổ đỏ, đặc biệt là đối với các trường hợp đất không có giấy tờ. Người dân chỉ cần cung cấp chứng cứ về quá trình sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, thông qua việc xác nhận từ chính quyền địa phương, là có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với những điểm mới nới lỏng trong việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đồng thời giảm thiểu các rào cản pháp lý không cần thiết. Điều này sẽ giúp giải quyết tình trạng đất không có giấy tờ ở nhiều khu vực, đặc biệt là khu vực nông thôn, ngoại thành và các vùng đất đang trong quá trình chuyển đổi kinh tế - Luật sư Trần Xuân Tiền nhấn mạnh.
Theo quy định mới tại Điều 138 - Điều 140 của Luật Đất đai 2024, những trường hợp đất không có giấy tờ nhưng vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhằm giải quyết các vấn đề tồn đọng về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, gồm:
1. Đất sử dụng trước ngày 1/7/2014, không có giấy tờ:
- Các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 138 Luật đất đai 2024, nhưng đáp ứng các điều kiện sau đây, sẽ được cấp sổ đỏ:
+ Đất không vi phạm pháp luật về đất đai (không lấn chiếm, không thuộc diện đất tranh chấp…).
+ Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (đất không do cơ quan nhà nước hoặc tổ chức giao trái phép).
+ Đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc nếu nằm trong quy hoạch, thì quy hoạch đó chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa triển khai thực hiện.
2. Đất được sử dụng ổn định lâu dài nhưng không có giấy tờ:
- Đối với trường hợp đất được sử dụng ổn định lâu dài nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình hoặc đã được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế bằng giấy tay, không có giấy tờ hợp pháp vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện thuộc khoản 2, 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024:
+ Đã sử dụng đất ổn định lâu dài và không có tranh chấp.
+ Được chính quyền địa phương xác nhận về quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
- Trong trường hợp này, người dân có thể cung cấp các bằng chứng như biên lai thu thuế đất, xác nhận từ chính quyền địa phương hoặc các chứng cứ khác chứng minh việc sử dụng đất ổn định.
3. Đất lấn chiếm hoặc sử dụng không đúng mục đích trước ngày 1/7/2014:
- Trường hợp người dân lấn chiếm đất công hoặc sử dụng đất không đúng mục đích trước ngày 1/7/2014 nhưng đã sử dụng ổn định và không tranh chấp, cũng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện quy định tại Điều 139 Luật đất đai 2024 :
+ Đất không thuộc diện bị thu hồi hoặc đã được quy hoạch và phù hợp với quy hoạch hiện tại.
+ Đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất.
Việc cấp sổ đỏ cho các trường hợp này nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho những người đã lấn chiếm hoặc sử dụng không đúng mục đích trước 1/7/2014 nhưng nay không có vi phạm pháp luật và sử dụng ổn định.
4. Đất được Nhà nước giao nhưng không có quyết định giao đất:
Đối trường hợp đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 1/7/2014, nhưng người sử dụng đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp quy định tại điều 140 Luật Đát đai 2024, có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này áp dụng cho các trường hợp đất được giao bởi cơ quan, tổ chức không có thẩm quyền nhưng sau đó đã sử dụng ổn định, lâu dài.
"Những trường hợp đất không có giấy tờ nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 phải đáp ứng các điều kiện về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch đất đai của địa phương." - Luật sư Trần Xuân Tiền cho biết thêm.